就算闹到法院，这些情况也要交物业费！（内附催费通知模板）

物业管理圈 2023-09-11

拒交物业费的理由可以说是五花八门，但真正上升到法律层面的也不外乎以下几种情况，那我们一起看看以下情况下拒交物业费，法官会怎么判！

▌一、以非物业服务合同当事人为由抗辩

有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。

对此司法解释有明确规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以该项抗辩理由不能得到法院支持。

▌二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩

某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，故有权拒绝交纳。

根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。

▌三、以房屋质量不达标为由抗辩

有些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。

商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

▌四、以物业服务企业不履行维修义务为由抗辩

有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修，但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格，业主就以此为由拒交物管费。

对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费。

▌五、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失为由抗辩

有些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务，才导致自己的人身、财产遭受损失，如家中财物被盗窃，自有车辆被损坏或者被偷走……，故以此为由拒交物管费。

物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。

若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。

然而物业服务企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

▌六、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩

大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。

首先，业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费。

其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。

小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。

▌七、以没入住为由抗辩

国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用；办公费用;物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。

从物业费含盖的内容来看，因为物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧等，都是物业管理的组成部分。所以在购买房屋以后，不管住与不住，都应该缴纳物业费，这一点不容置疑。

▌八、觉得法不责众跟风不交物业费

物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。

不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会；对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务，业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员，如果因此造成小区成立不了业主委员会，那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到，还会被物业告上法庭。

▌九、因物业服务企业利用公用面积经营不满而不交费

杨小姐居住在宣武区某小区。近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前，她觉得物业公司根本就没有权利这么做，既然你们经营能挣到钱，我们大家不交物业费好了。

《物业收费办法》规定，利用物业共用部位共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。遇到此种情况，业主应采取与业主委员会反应或正规法律途径等手段解决，但业主不能据此不缴纳物业费。

综上所述，对于业主来讲用拒交物业费的方式维权是不可取的，同时对于物业服务企业来讲，首先做好本职工作是重中之重，同时在催缴物业费的时候也要讲究方式方法，下面小编就给大家发份福利，和大家分享一些比较正规、委婉的催费通知！

第一则

尊敬的x公司，您好！

从x年x月x日开始，我管理处从未收到贵公司的物业费。

按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。物业费是园区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。

如您不能按时足额交纳物业费，将会对园区物业管理服务工作造成严重的影响。同时，也侵犯了已交费业主的切身利益。至x年x月x日，贵公司欠款总额为：x元。

在此，我物业服务中心郑重提醒，请贵公司尽早缴纳欠款，如再拖延，我管理处将按双方签订《物业管理规约》相关条款收取千分之五的违约金，并且将依据《物业管理条例》以及《物业管理规约》等相关规定，诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段追究您的法律责任。届时，您不但要全额支付拖欠的物业费本金及违约金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费、保全费以及一切与此相关的费用，请您慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时支付拖欠的物业费，以免我物业采取不必要的措施。

谢谢配合！

xx有限公司xx物业服务中心

年月日

第二则

业户：

______年度物业费收缴工作已临近尾声，经管理处统计，您户的物业费自________年______月_______日至___________年_______月_______日共计人民币___________元还未缴付。上述欠款已超过缴纳期限，本司唯恐阁下事务繁忙，一时遗忘，现特函告知：为了维护小区全体业主共同利益及保证小区物业管理工作正常进行，请您配合及时交纳物业费。

为了方便您的缴费，可采取以下方法：

1、电话预约（x），物业客服人员上门收取；

2、到物业管理服务中心缴费（每日8：00-20：00）；

3、通过银行直接划账至物业公司（账号：x）。

（注：如在 x年x月x日之前，仍不缴纳所欠物业费，我司将停止相关物业服务，并从当月首日起计收钱款总额每日x%的违约金，届时不再另行通知，引起的一切后果由欠费户自行承担。）

联系人：x经理；电话：xxxxxxxxxxx

xxx小区xx物业服务中心

年月日

第三则

尊敬的x小区业主：

您所购买的位于x小区x号房自x年x月-x年x月的物业服务费、空调及水电等各项费用总计人民币x元（其中含滞纳金x元）至今尚未结清，小区管理中心已多次向您发出书面催款通知，并就欠费问题与您进行过沟通，但至今仍未见您交纳相关欠款。截止x年x月x日，水费x元、电费x元、公摊电费x元、公摊水费x元、空调费x元、城市垃圾处理费x元。因此，这已严重影响了小区管理中心对该房号正常服务工作的开展，小区管理中心也已无力再为该房号垫支每月水、电费用、物业人员工资、公共设备设施维修费等大额费用。

根据《物业管理条例》第七章第四十七条：业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的违约金或按照约定加收违约金。《中华人民共合国物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

因此，为了维护广大业主的共同利益，请您务必在x年x月x日前交清物业服务等相关欠费。

特此函告

xx有限公司xx物业服务中心

年月日

来源：中国法院网、法务之家等

统稿：晓乐

编排：子薇

版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理，谢谢！

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